机构化租赁或成存量时代行业新出路

2019-10-29 10:33 来源:未知 已有 次阅读
机构化租赁或成存量时代行业新出路

土地财政转型,存量房时代渐行渐近,“租赁”或将成为房地产行业新的关键词,而在租赁市场中,“机构化”将成为潮流。

在经历第一季度的“小阳春”之后,4月起,房地产融资持续收紧,规模扩张面临挑战,从业者不再愿意谈“钱”,转而强调“适应新常态”。

今年4月,中央政治局会议重提“要坚持结构性去杠杆”、重提“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位。从5月至今,融资渠道全面收缩。5月,银保监会下发“23号文”,针对房地产融资乱象整治作了详细要求。7月,国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,房企不能通过发行外债来补充营运资金或偿还境内债务。

8月,银保监会下发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,要求严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

在刚刚过去的10月中旬,北京银保监局印发《关于规范银行与金融科技公司合作类业务及互联网保险业务的通知》,要求按照穿透原则严查资金用途合规性,严防信贷资金违规流入网络借贷平台、房地产市场等禁止性领域。

信托融资、银行贷款、公司债等房企融资渠道逐步收紧,可以说,销售回款在房企资金来源中的占比越来越高。增量房开发或将驱缓,存量房时代渐行渐近,“租赁”可能将成为房地产行业新的关键词。

房地产行业的新节点 租售并举

二十多年来,受益于中国的城市化进程,房地产业迎来快速发展期。发展至今,新房市场增长渐缓。一位业内人士透露,“一些大城市的新房成交环比正在不断下降,二手房成交占比反而逐步上升,进入存量房阶段已经是大势所趋,仅依靠销售新房来促进房地产行业增长的时代渐行渐远。”

从需求角度看,新房新增需求正逐步减少,在这种情况下,应该格外关注住房租赁市场。实际上,从1998年以来,住房供应体系以售为主,重销售而轻租赁。以2015年为例,2015年中国城镇居民租赁比例为21%,低于多数发达国家,德国的租赁比例为55%,日本为39%,英国为37%。

党的十九大报告中提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这代表着房地产行业仅靠“销售”发展的模式即将改变。有分析人士认为,“租”的价值将逐步接近“购”,而2019年或成为重要的节点。“租赁”的前景非常可观,在存量房时代或将登上房地产行业的核心舞台。

中国租赁市场确实有巨量需求。几年来,中国的流动人口保持在2.45亿左右,这些“新市民”集中在大城市,住房是刚需。另外,新华网与长租平台自如共同发布的《中国青年租住生活蓝皮书》显示,超7成青年租客认为不一定要买房,在租来的房子里,依旧可以拥有好生活。这意味着年轻人的住房观念正在发生变化,与上一代相比,他们中的大多数人没有“买房而居”的执念。

但目前的租赁市场还存在多项痛点,在传统租赁市场中,存在房源信息难核实、租客合理合法权益难保障等问题,另外,热点城市的存量资源难以得到有效盘活,部分一线城市仍存在租赁房源的供需缺口。

机构化的租赁企业是解决上述问题的重要途径,但目前行业中成熟的机构化租赁企业并不多。想要营造健康、有序的租赁市场,目前看来还任重而道远,可即便如此,机构化租赁企业的作用和价值也已经凸显出来。

“租赁”的走向 机构化大潮

机构化的租赁企业集中诞生于2017年后。2016年年底的中央经济工作会议上,首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,这之后催生了一个新的行业,即长租公寓行业。这个行业的特点是,在房屋租赁市场中,用市场化、规模化机构租赁逐步代替传统的个体租赁。

对于租赁行业而言,“机构化”意味着更标准、更透明的模式。运营机构采取“消费者到企业,再到消费者”的模式,在盘活存量、匹配供需关系的基础上,提供统一的配置及租赁服务,对出租标准、售后服务按照统一标准执行,促使整个租赁行业向规范化的方向发展。

以长租公寓行业内代表企业自如为例,自如成立8年,目前已服务近300万租客、45万业主。在刚刚过去的9月份,自如参与编制《长租公寓评价规范》,专家表示,通过专业机构与知名企业的协同,更有利于行业的规范化、标准化发展。

对于租客而言,机构化的长租企业意味着更明确的权责关系,更放心的租住体验。租客无需与个人房东直接接触,与传统的租赁市场相比,租住的权利义务关系由于机构的介入变得更加简单。与此同时,合同的签订变得更加规范,客诉的响应也更加及时。

姜女士是某长租企业的租客,她在北京工作6年,一直在租房,一个明显感受是身边住长租公寓的朋友越来越多了。“我刚到北京那会儿,网上看到的租房信息只能说‘仅供参考’,这两年基本上是‘所见即所得’了。”提到租房子的流程,她说以前是跑前跑后,现在已经可以“一键解决”。每当有朋友打算租房,她首先推荐的一定是机构化的平台。

自如CEO熊林于近期指出,长租行业经过几年发展,已经从创业期进入到了精耕期,这代表着相关企业的发展会更重视产品和服务的品质,更重视运营和管理能力的提升,可信赖程度随之提高。

虽然“租”的体量还远不能和“售”相比,但已呈现出一片欣欣向荣的态势。一位长租公寓业内人士称,“回过头来再看今天的房地产行业,虽说寒冬已至,但当你发现租赁那侧还能引领行业走向未来时,还是会有‘犹有花枝俏’的感觉。”

“租售并举”新节点

21%

2015年中国城镇居民租赁比例为21%,低于多数发达国家,德国的租赁比例为55%,日本为39%,英国为37%。

党十九大报告中提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这代表着房地产行业仅靠“销售”发展的模式即将改变。

机构化长租平台受追捧

60%

伴随都市青年对于租住生活质量的需求爆发,近年来,以自如为代表的长租平台以省心、品质成为租赁市场中的新兴力量。以深圳为例,《中国青年租住生活蓝皮书》显示,在租房模式的喜好上,长租已经成为城市租住青年的“新宠”——六成的人表示更倾向于通过长租平台来租房;“找房东直接签约租房”排在第二位,“中介”和“社交平台”紧随其后。

青年平均租房周期延长

11%

《中国青年租住生活蓝皮书》显示,相较于过去,当代城市青年的平均租房周期延长。在过去三年里,租住时间在“5-8年”及“8年以上”人群占比显著上升,在2018-2019年度占比合计超过11%。租房逐渐成为城市青年的普遍生活状态。

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